С 1 апреля текущего года вступают в силу новые правила, касающиеся перепланировки. Собственников, которые не будут соблюдать закон, ждут штрафы от 2 до 2,5 тыс. рублей — для физических лиц, и от 40 до 50 тыс. рублей — для юридических лиц. Но штраф — ещё не самая большая неприятность. Что же из себя представляет перепланировка квартиры в 2024 году?
Изменения в законе в 2024 году
Одним из нововведений станет упрощённый порядок перевода жилого помещения в нежилое. Если раньше для этого нужно было дождаться решения от уполномоченного органа (Жилинспекции), то теперь такое решение станет основанием для изменения данных в ЕГРН. Перевод будет считаться завершённым, когда в реестре появится информация о новом назначении объекта. Однако это касается только помещений, которые не требуют перепланировки или переустройства — согласно новому порядку, направить информацию об этом нужно в течение пяти рабочих дней.
В понятие «перепланировки» теперь будут входить работы по изменению площади объекта и его границ, а также созданию новых и смежных помещений. Новый закон регулирует и сроки, за которые акт приёмочной комиссии должен быть направлен в Росреестр. Теперь утвердить этот акт нужно в течение 30 дней. Такие изменения появились в Жилищном кодексе и законе «О государственной регистрации недвижимости».
Если перепланировку сделали незаконно, то у собственника есть два выхода — законно оформить её или вернуть первоначальный вид. В случае, когда владелец помещения отказывается получать согласование, Госжилинспекция вправе подать на него в суд, и, если будет соответствующее решение суда, продать недвижимость с торгов.
К сожалению, такие случаи происходят. Так, ещё в конце декабря 2021-го года Бутырский районный суд постановил продажу квартиры на аукционе, говорилось в материале «Российской газеты». Причиной стало желание собственника объединить комнату с кухней, снеся при этом несущую стену. Планы жильца взволновали его соседей и они обратились в Мосжилинспекцию.
Что теперь считается перепланировкой
Сейчас перепланировка включает в себя изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Например, это расширение комнаты за счёт лоджии или перенос дверного проёма.
Под закон о перепланировке в 2024 году, попадают:
—обустройство дополнительного санузла или ванной комнаты;
—расширение спальни или зала за счёт кладовой;
—расширение или изменение дверных проёмов;
—объединение или разграничение комнат;
—перенос или разборка перегородок;
—объединение ванны с санузлом;
—увеличение зала за счёт коридора или других помещений.
Все эти и другие действия, в результате которых меняется площадь комнаты, вход в неё, а также появляются помещения с новыми функциями, не предусмотренными в техпаспорте, — например, гардеробная, с 1 апреля будут пониматься как перепланировка. Также под закон попадают работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации жилого дома и жизни соседей. Например, зашивка стояков отопления или нарушение целостности общедомовой вентиляции.
Далеко не все владельцы информируют Жилинспекцию о переустройстве в квартире. Однако такая информация может вскрыться — иногда сложный ремонт приводит к тому, что трещины появляются по всему дому или даже обрушиваются перекрытия. Также информация может «всплыть на поверхность», если собственник захочет взять ипотеку в новом жилом комплексе под залог старой квартиры. И тут возникнет проблема: как правило, банки не принимают квартиры с незаконной планировкой. Как же сотрудник кредитной организации узнает о нарушениях? Изучив пакет документов, в котором часто есть план БТИ с отмеченными в нём несоответствиями. Чтобы избежать сложностей, проект перепланировки лучше узаконить.
Как согласовать перепланировку по новым правилам
Для такой цели нужно подготовить:
— заявление;
— протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых), который бы удостоверял их согласие — особенно, когда речь идёт о присоединении части общих помещений в доме;
— паспорта всех владельцев помещения, и свидетельства о рождении — для несовершеннолетних;
— согласие владельцев на перепланировку, которое заверил нотариус;
— документ, подтверждающий право собственности на объект;
— техпаспорт квартиры;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки — если дом или помещение — объект культурного наследия.
Пакет документов направляют в соответствующий орган власти. Далее ведомство, которое согласовывает изменения, в течение 45 дней должно решить, разрешать ли перепланировку, и сообщить об этом собственнику.
Можно ли узаконить выполненную ранее перепланировку?
Да, это возможно. Процесс согласования будет схож с согласованием перепланировки по проекту, но без получения разрешения на работы, поскольку они уже выполнены. Сам процесс начнётся сразу после оформления акта о произведённом переустройстве.
Можно ли согласовать проём в несущей стене многоквартирного дома?
Да, если есть техническая возможность для этого. Чтобы точно ответить на вопрос, получите заключение от автора проекта жилого комплекса или ГБУ «Экспертный центр», если живёте в Москве.
Можно ли обустроить кухню на лоджии?
Нет, поскольку изначально это помещение не отапливается, и площадь лоджии или балкона рассчитана с понижающим коэффициентом, то есть, в этой части квартиры запрещено делать любое жилое пространство.
Вывод
Даже если у вас в квартире есть несогласованные изменения, их можно узаконить. Иначе есть риск в будущем не продать имущество или даже лишиться его по решению суда. В данном случае, риск — дело не очень благородное.
Авахо, 26 января 2024г.
