Севастопольские застройщики переживают не лучшие времена: после 2014 года город серьезно ограничил выделение земли местным строителям. Это с одной стороны. С другой стороны, полученных во времена Украины участков им хватит на годы вперед. Правда, "запас прочности" есть не у всех. Поэтому крупнейшие компании все активнее идут в Крым. Что ждет севастопольский рынок первичного жилья в ближайшем будущем, выяснял корреспондент РИА Новости Крым.
Севастопольская первичка: украинская земля и туманные перспективы
После вхождения Севастополя в РФ в городе был введен мораторий на выделение земельных участков под строительство жилых домов. Но дома в городе продолжали расти благодаря значительному запасу времен Украины. Однако чистота земли вызывала вопросы.
До 2014 года городские участки активно раздавали всем желающим – были бы деньги. В ход шли и земли сельхозназначения, и лесного фонда, и все мыслимые и немыслимые участки, на которых можно было "заработать". Новые власти запустили масштабный процесс возвращения городу незаконно выделенной земли. Судебные разбирательства по некоторым участкам продолжаются и сегодня. Но определенный запас прочности некоторые крупнейшие застройщики все же сохранили.
Летом 2016 года город возглавил Дмитрий Овсянников, который пообещал решить вопрос с выделением земли. Молодой градоначальник рассматривал два основных варианта взаимоотношений с застройщиками – выделение бывших промышленных территорий под комплексное освоение и земельные аукционы. За это губернатор планировал получать готовые квартиры или покупать их по ценам значительно ниже рыночных.
В частности, в 2017 году правительство Севастополя выделило большой участок земли (12,5 га) в районе улицы Токарева одной из крупнейших строительных компаний города "ИнтерСтрой" (на тот момент компанией руководил Евгений Кабанов) в рамках проекта по реновации промышленных территорий. Согласно договоренностям, застройщик строит там 70-90 тыс. кв м жилья и за свой счет детский сад на 220 мест и школу на 240 мест (общая сумма инвестиций не менее 350 млн рублей), которые после сдачи в эксплуатацию передаются в государственную собственность.
С земельными аукционами, которые стартовали в 2018 году, все получилось не так гладко. Условия участия в торгах – продажа городу части квартир (от 30 до 70%) по ценам ниже рыночных не устроили местные компании, поэтому конкурсы стала выигрывать застройщики из других регионов России. Например, несколько крупных участков получила компания из Удмуртии (где начинал карьеру Овсянников) "Талан".
Застройщик обещал отдавать городу квадратные метры по цене втрое ниже рыночной. Однако планы в итоге реализованы не были. В частности, из-за земельных споров. Один из таких примеров – споры вокруг участка в 16 га в районе Голландия. В 2016 году землю по решению суда изъяли у 137 членов ЖСТИЗ "Опушка". Затем участок выставили на аукцион, его получила компания "Талан". Летом 2019 года суд вернул землю предыдущим собственникам.
Севастополь для местных
На рынке Севастополя представлены в основном местные игроки. Крупные материковые компании боятся заходить в регион из-за проблем с землей и сложной политической ситуации. За пять лет в составе РФ в Севастополе сменилось три губернатора, руководители ключевых департаментов уходили с должностей еще чаще - по несколько человек в год. Крупнейшие компании региона - "ИнтерСтрой", "Севастопольстрой", "Альфа Групп Инвест", "Парангон".
По данным департамента капстроительства, сейчас в городе стоят 366 тыс. кв м жилья (42 жилищных проекта). Около 40% объема приходится на компанию "Севастопольстрой", вторая по объему доля у компании "ИнтерСтрой". В основном дома строятся на землях, полученных во времена Украины (в районе улиц Корчагина, Токарева, Фадеева, Маринеско, Горпищенко, проспекте Победы), когда застройщики не испытывали не только проблем с получением участков, но и с соблюдением градостроительного законодательства.
Какое-то время такая практика сохранялась и в российском правовом поле. Нарушали все и все – от этажности и технических регламентов до придомовой инфраструктуры. Детские площадки и парковки часто приносились в жертву дополнительным квадратным метрам. Из-за этого многие дома долгое время не были введены в эксплуатацию. Только благодаря "живому щиту" дольщиков дома были узаконены.
Без генерального плана
"Сейчас действительно есть серьезная проблема с выделением и переоформлением земельных участков. Проблема носит системный характер. Последние годы по разным причинам Севастополь живет без Генерального плана. Проблему с отсутствием градостроительной документации необходимо срочно решать", - сказал РИА Новости Крым гендиректор "ИнтерСтроя" Олег Леухин.
Примерно так же ситуацию с землей оценили в "Парангоне". "Ситуация с получением земельных участков в Севастополе остается очень сложной. Это в первую очередь обусловлено отсутствием принятого Генплана города, а также тем, что свободных земельных участков на территории нет в принципе. Есть возможность покупать их у других собственников. К сожалению, в городе сложилась непростая политическая ситуация, которая напрямую влияет на строительную отрасль региона. Строить здесь что-то становится все сложнее", - сказал РИА Новости Крым представитель "Парангона".
Последний генеральный план Севастополя был принят горсоветом в далеком 2005 году. Поэтому практически сразу после "Русской весны" по инициативе народного мэра Севастополя московские и питерские архитекторы стали разрабатывать новый документ. В 2017 году проект представили общественности. Еще ни один документ не вызывал в городе такого недовольства. 27 мая в городе состоялся самый массовый со времен "Русской весны" протестный митинг. Основные недовольства касались изменений назначения видов использования некоторых территорий, что, по мнению горожан, несет риски их правам собственности.
Проект генплана действительно переводит некоторые зоны частной застройки под среднеэтажную и многоэтажную. Садовые товарищества и дачные кооперативы, которых на территории города более 400, не отражены в проекте — отнесены к "зеленым" зонам или под многоэтажную застройку. По некоторым частным землям проходят инфраструктурные объекты - дороги, коммуникации. В Севастополе для трассы "Таврида" изымают почти 30 земельных участков Отдельным блоком стоит вопрос земельных участков, переданных в частную собственность во времена Украины с нарушением закона. Для собственников такой земли любые разговоры вокруг земельной темы вызывают настоящую панику.
В итоге Овсянников полностью остановил процесс принятия генплана Севастополя и отправил документ на доработку. Когда общественности представят обновленный проект, пока неизвестно. Новый градоначальник Михаил Развожаев едва ли решится сделать это до губернаторских выборов, которые пройдут осенью 2020 года. Слишком большой риск негативной реакции общественности.
Украинская земля
Несмотря на сложную ситуацию с землей в Севастополе, строительные компании обеспечены ресурсом на годы вперед. "В настоящее время мы себя чувствуем вполне уверенно. На ближайшие пять лет у компании есть запас прочности по земельным участкам под строительство новых объектов. Большая часть участков – еще с "украинского" периода. На аукционах после 2014 года получены считанные единицы. Новые дома будут на улицах Токарева (в рамках соглашения с правительством о реновации промышленных зон), Фадеева – это последний объект, больше участков в том районе нет, - и Корчагина", - говорит Леухин.
Другие застройщики решили проблему занятости за счет соседнего региона. "У компании "Парангон" имеется большой запас прочности по земельному банку, - отметил представитель компании. - Если, например, на всех купленных нами участках начинать строить сегодня, то уже сейчас мы на 6-10 лет вперед обеспечены проектами. В основном это участки, приобретенные после 2015 года на аукционах. Они расположены на территории республики Крым, потому что там достаточно часто проводятся земельные аукционы. В Крыму участки проще выкупить. В Севастополе также есть ряд участков, которые постепенно осваиваются. Но большинство из них были получены до 2015 года. Все они были либо выкуплены у города на аукционах, либо права аренды были куплены у других владельцев", - отметил представитель компании.
Портрет покупателя
Сегодня дома в севастопольских новостройках больше покупают жители материковой России. Цены на дома в Севастополе значительно ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Средняя цена на этапе строительства – около 63 тыс. рублей (чем дальше от центра и моря – тем дешевле и наоборот). В столице России – от 200 тыс рублей.
"Наши покупатели – в основном люди с материка. Их доля достигает 80%. Преимущественно это жители Санкт-Петербурга и центральной части России. Возраст покупателей разный - от среднего до более старшего. Их основной мотив – жить возле моря. Люди хотят жить в пешей доступности от береговой линии и от пляжей. Остальные 20% – местные жители", - описали покупателей в "Парангоне".
В "ИнтерСтрое", где есть дома разной ценовой категории, перекос не такой сильный.
"Квартиры покупают как местные жители, так и приезжие с "материка". Соотношение примерно равное. Большая часть клиентов – семейные люди в возрасте от 40-45 лет, их около 80% от общего числа покупателей. Примерно 30% дольщиков, приобретая квартиру, используют материнский капитал. Доля ипотечных сделок составляет также около 30%, причем, несмотря на значительное число военнослужащих в городе, военной ипотекой пользуются не более 1% покупателей", - подчеркнул собеседник РИА Новости Крым.
В компании "Парангон" "прямые" покупки составляют более 90%, за счет ипотеки – 7-8%. На материке доля ипотеки значительно выше. В частности, по данным ЦИАН, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж по итогам 2018 года в Московском регионе составляет 56%, в Санкт-Петербурге – 53%. Это объясняется более стабильными и высокими доходами в двух столицах, большей уверенностью в завтрашнем дне. В Севастополе доходы населения значительно ниже, банковский рынок развит хуже, что сказывается на условиях ипотеки.
Получается, что для местных жителей покупка квартиры - фактически недостижимая цель. За исключением моряков, которые преимущественно работают на иностранных судах, руководителей госучреждений, военных и бизнесменов.
Среднестатистической севастопольской семье из трех человек, включая одного ребенка, на покупку квартиры необходимо копить средства более 20 лет. Для сравнения – в Краснодаре около пяти лет, в Казани – чуть более шести лет, в Москве – чуть более девяти лет. Врио губернатора Севастополя Михаил Развожаев надеется решить вопрос с недорогим жильем за счет созданной в сентябре государственной строительной компании "Севастопольстройпроект". Но когда ждать результата от госзастройщика - непонятно.
РИА Крым, 13 декабря 2019г.
*****
Читайте по теме:
Светлое будущее Севастополя. Версия застройщика
Точечная застройка в Севастополе продолжается
Недвижимый Севастополь: строительный бум тормозится земельным вопросом?
Социальный провал: почему у властей Севастополя не получается строить жилье для очередников
