Незаконная перепланировка жилья - серьезная проблема, теперь из-за нее можно потерять и само жилье. Мосжилинспекция отправила в столичные суды первые иски о лишении прав собственности владельцев незаконно перепланированных квартир и одного нежилого помещения. Один иск уже удовлетворен, остальные - на очереди. Такое решение судов означает, что помещения продадут на торгах. И эта проблема, судя по статистике судов, в последние годы совсем не редкая.
Все началось с того, что в 90-е и начало 2000-х годов такие перепланировки делались легко, и их было немало. На первых этажах многоквартирных домов покупались квартиры, потом ломали стены и все перестраивалось. Так открывались магазинчики, пункты бытового обслуживания, аптечные точки и много другое. Теперь в этом хаосе сломанных стен и отсутствия разрешений стали наводить порядок. Суды просят отнять помещения из-за "злостного" нежелания хозяев привести квартиры в прежнее состояние.
Известно, что первый пострадавший собственник имел трехкомнатную квартиру на первом этаже. Он переделал фасад многоквартирного дома, прорубил дополнительный вход в несущей стене дома и поменял все "внутренности" квартиры, организовав в одной части бывшей квартиры мини-отель, а в другой - офис.
По его стопам пошел и хозяин следующей квартиры - двушки. А третий собственник нежилого помещения увеличил оконные проемы и обустроил по собственному пониманию антресольный этаж. Затем он попытался узаконить самовольные работы, но получил отказ в получении акта о перепланировке, поскольку площадь надстроенного этажа превышала допустимые размеры в 40 процентах площади помещения.
По решениям судов, все эти собственники должны были вернуть жилью прежний вид. Но ни один хозяин делать это не стал. Итог - иск о лишении права собственности.
В последнее время Верховный суд РФ неоднократно, на примере различных гражданских дел, разъяснял нормы перепланировки жилой недвижимости, правила и порядок получения такого "новостроя" в собственность. Судя по решениям Верховного суда и озвученным законодательным инициативам, государство, используя самый радикальный инструмент - лишение прав собственности, стало довольно-таки резко наводить порядок, не только в сфере незаконно перестроенных жилых помещений. В последнее время Верховный суд РФ неоднократно, на примере разных гражданских дел, разъяснял нормы перепланировки жилой недвижимости, правила и порядок получения такого "новостроя" в собственность.
До недавнего времени лишение прав собственности на недвижимость было крайне редким явлением и не касалось единственного жилья - его не могли забрать ни при каких нарушениях. Но в конце прошлого года министерство юстиции озвучил законопроект, в котором говорится, в каких случаях можно продавать даже единственное жилье. Это в основном касается должников. Фактически минюст переписал законопроект об изъятии единственного жилья у должников. Судя по этому во многом революционному документу, единственное, но роскошное жилье у человека действительно можно будет забрать за долги. И сделать это в рамках процедуры банкротства. Об этом говорится в доработанной версии соответствующего законопроекта министерва юстиции. Если исходить из проекта, то такое неприятное новшество распространяется буквально на все виды долгов, а не только на алименты и возмещение вреда, как предполагали в министерстве в самом начале.
Так как разработчики разрешили проблему параметров "роскоши"? Какая жилплощадь подойдет под это определение, а какая - нет?
В законопроекте написано, что роскошным не считается жилье, стоимость которого "заведомо не превышает" 30 миллионов рублей, либо площадь на каждого члена семьи должника, проживающего в нем, не превышает 30 кв. м.
Особо в законопроекте подчеркнуто, что поменять оценку дома или квартиры, соответствующих этим критериям, и признать его роскошным может только суд по заявлению истца, который вознамерился забрать жилье. Отказать в изъятии суд будет обязан, если размер требований "явно несоразмерен стоимости спорного жилища". Это предполагается, если размер долга не превышает 1 миллион рублей или составляет менее 5 процентов от стоимости спорного жилья.
Есть в документе еще одно интересное условие - в законопроекте написано, что в случае решения об изъятии единственного, но роскошного жилья кредитор должен еще до продажи купить должнику более скромное жилье. А не получится ли так, что у гражданина заберут квартиру в столице, а ему купят в далеком сибирском поселке, куда и доехать трудно и долететь невозможно?
В документе по этому поводу сказано следующее. Покупаемое взамен роскошного жилье должно располагаться в том же населенном пункте, не являться аварийным и быть уже построенным.Но и это еще не все. На каждого члена семьи должника в новом жилье должно приходиться не менее 10 кв. м жилой площади и 20 кв. м общей. Количество изолированных комнат должно составлять не менее половины от числа членов семьи, однако в расчет не будут приниматься те члены семьи, у которых есть другое жилье.
Переезд также не должен привести к ухудшению доступности объектов инфраструктуры, включая детские сады и школы. Дополнительные критерии могут быть определены судом в индивидуальном порядке, а кредитор и финансовый управляющий должны обеспечить возможность участия должника и членов его семьи в просмотре нового жилья. Наконец, в законопроекте предусмотрена возможность на год приостановить рассмотрение вопроса об изъятии жилья при наличии уважительных причин у должника и членов его семьи. К таким причинам отнесены беременность, наличие детей до одного года и тяжелая болезнь.
Средства от реализации роскошного жилья пойдут на погашение долгов, а остатки денег достанутся должнику.
Напомним, на прошлой неделе Верховный суд признал, что единственное жилье гражданина-банкрота может быть изъято и реализовано с торгов.
Российская газета, 25 февраля 2019г.
****
Справка СК
Основным нормативным актом, регламентирующим все процессы и виды перепланировки, является Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 25-28). Действительный ЖК РФ регулирует следующие моменты:
- Согласование и оформление перепланировки жилья;
- Осуществление перепланировки на законных основаниях;
- Упорядочивание норм перепланировки квартиры;
Перепланировка квартиры, согласно действительному закону, предполагает конфигурационные изменения жилой площади без манипуляций с несущими стенами и прочими опорными инженерными конструкциями.
Если для изменения конфигураций жилья требуется перенос инженерных конструкций, канализации, установка электрической шины или автономного отопления, подобные действия характеризуются как переустройство квартиры.
И перепланировка, и переустройство жилого помещения требуют согласования с уполномоченными органами.
